Новые правила управления многоквартирными домами

Выбор способа управления и требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

zhiloj-dom

Хабаровск, 21 августа 2017 года — PROkhab. Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Каждый из заявленных способов имеет свои достоинства и недостатки. И только комплексный подход к проблеме выбора конкретной формы управления многоквартирным домом из предлагаемых действующим законодательством РФ поможет выбрать наиболее оптимальный в той или иной ситуации.

Действующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования, физические и юридические лица систематически определены в статьях раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее —  Жилищный кодекс).             Следует обратить внимание на то, что в 2010 — 2013 годах в статьи данного раздела были внесены существенные изменения и дополнения. В настоящее время указанные статьи применяются в новой редакции, которая значительно отличается от первоначальной.

Статья 161 Жилищного кодекса устанавливает основные правила и способы управления многоквартирным домом. В ч. 1 этой статьи содержатся целеполагающие правовые нормы, которые устанавливают юридические и фактические ориентиры для управленческой деятельности по управлению многоквартирным домом: управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Данные нормы-цели служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в данной сфере.

Обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На данном очевидном принципе, основанном на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, базируются нормы Жилищного кодекса, посвященные управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила ст. 161 Жилищного кодекса в равной мере применяются в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

При выборе способа управления многоквартирным домом собственникам помещений целесообразно учитывать правила, установленные в ч. ч. 2.1 — 2.3 ст. 161 Кодекса, в которых определены субъекты, несущие ответственность перед собственниками помещений в случаях: осуществления непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений; управления таким домом товариществом собственников жилья либо специализированным потребительским кооперативом; управления многоквартирным домом управляющей организацией.

В случае осуществления непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса).

В соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с ч. 7 ст. 161 Жилищного кодекса любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию по правилам ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса.

Право обращения в суд с указанным требованием возникает у собственника как жилого, так и нежилого помещения в случае, если не был выбран способ управления соответствующим многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Суд вправе на основании заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию по результатам открытого конкурса.

Части 13 и 14 ст. 161 Жилищного кодекса содержат правила, которые применяются при начале эксплуатации реконструированных и вновь построенных многоквартирных домов, например в случаях, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В течение 20 дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 Кодекса открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или, в случае строительства, реконструкции линейного объекта, проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется по правилам ст. 55 ГК РФ.

Лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче, обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Процедура заключения такого договора определяется по правилам ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).

В случае заключения такого договора, а также в случае, если договор управления многоквартирным домом заключен с лицом в соответствии с ч. 8 ст. 161 Жилищного кодекса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится такой управляющей организации.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 Кодекса до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса (т.е. лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, принявшим от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, непосредственно застройщику. Если же застройщик заключил указанный договор с управляющей организацией, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится указанным лицом соответствующей управляющей организации.

Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (см. ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Части 2 и 3 ст. 162 Жилищного кодекса определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Приведенные положения ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса установлены в императивных (обязательных) нормах, которые не могут быть изменены соглашением сторон или проигнорированы ими при согласовании условий договора управления многоквартирным домом. Сведения, предусмотренные в п. п. 1 — 4 указанной части, в обязательном порядке должны быть указаны в договоре, так как они являются существенными условиями договора управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса). Данная правовая норма должна применяться по аналогии также в отношении лиц, которые хотя формально не являются собственниками помещений, но приняли от застройщика в установленном порядке помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Указанные лица несут равные с собственниками помещений обязанности, связанные с заключением договора управления многоквартирным домом (см. также ч. 1.1 ст. 162 Жилищного кодекса).

Сроки действия договора управления определяются по правилам ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса:

1) в случае, указанном в ч. 1 ст. 162, Жилищного кодекса на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания);

2) в случаях, указанных в ч. ч. 4 и 13 ст. 161 Жилищного кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года (соответственно: при выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; при заключении договоров управления многоквартирным домом лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса);

3) в случае, указанном в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса, на срок не более чем три месяца (если до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом).

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом, установленные в императивных нормах ч. 5 ст. 162 Кодекса, не могут быть изменены соглашением сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (см. ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса). Иными словами, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.

Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, то управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Правительством Российской Федерации установлены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В настоящее время применяются Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 .

Указанные Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией;

в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса;

г) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом следует понимать выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 Кодекса, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1.1 ст. 161 Жилищного Кодекса надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Состав общего имущества, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, определен в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 В указанных Правилах установлены требования к определению состава общего имущества и требования к его содержанию, правила несения собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также осуществления контроля за содержанием этого имущества.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В Минимальном перечне определены:

— работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (раздел I);

— работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (раздел II);

— работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (раздел III);

— правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

 В соответствии с п. 2 указанных Правил перечень услуг и работ из числа включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) в договоре управления многоквартирным домом — в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, — в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

г) в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме — в случае, предусмотренном частью 1.1 ст. 164 Кодекса;

д) в решении застройщика — в случае, предусмотренном частью 14 ст. 161 Кодекса, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом.

Поделись с друзьями информацией!

Новости партнеров

Загрузка...

Оставьте первый комментарий

А что Вы думаете по этому поводу?

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*